ตลาดอสังหาฯไทยยังทรงตัว!!! ชี้รถไฟฟ้าเป็นปัจจัยหลักช่วยกระตุ้นและขยายตลาด "เน็กซัส" แนะ รัฐเปิดโอกาสให้ตลาดบ้านมือสอง
เน็กซัสฯ วิเคราะห์ตลาดอสังหาฯ ไทย พบว่าตลาดที่อยู่อาศัยยังอยู่ในภาวะทรงตัว ผู้ประกอบการเร่งปรับตัวในครึ่งปีหลัง เนื่องจาก มาตรการ LTV หลายค่ายชะลอการเปิดตัวโครงการ และหันมาสนใจโครงการแนวราบมากยิ่งขึ้น ในขณะที่มีการเปิดสถานีรถไฟฟ้าขึ้นอีกหลายสถานี ซึ่งเป็นการเปิด Value ที่ช่วยกระตุ้น และขยายตลาดอหังสาริมทรัพท์ และเกิดธุรกิจใหม่ ๆ เพิ่มมากขึ้น
นางนลินรัตน์ เจริญสุพงษ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้ง จำกัด เผยว่า จากผลวิจัยตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพ พบว่าในไตรมาสที่ 3 มีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดใหม่ประมาณ 10,500 หน่วย และคาดว่าไตรมาสที่ 4 ของปี 2562 จะมีโครงการใหม่เปิดตัวอีกไม่เกิน 10,000 หน่วย ซึ่งมีหลายโครงการที่ยังชะลอการเปิดตัวเนื่องจากรอดูภาพรวมของตลาด อาจส่งผลให้ทั้งปีมียูนิตใหม่ไม่เกิน 45,000 หน่วย โดยข้อมูลจากธนาคารอาคารสงเคราะห์ พบว่าขณะนี้การเปิดตัวโครงการใหม่ลดลง 30% ในด้านราคาพบว่าสถานการณ์ราคายังคงปรับตัวสูงขึ้นในช่วงครึ่งปีแรก โดยราคาเฉลี่ยคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ ณ ไตรมาสที่ 2 ของปี 2562 อยู่ที่ 143,800 บาทต่อตารางเมตร เพิ่มขึ้น 2.3% จากเมื่อปลายปีที่ผ่านมา โดยคาดการณ์ว่าตลอดปีนี้ ราคาคอนโดมิเนียมจะปรับตัวขึ้นจากปีที่แล้วไม่เกิน 5-6%
คอนโดมิเนียมที่ขายดี และสามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้ จะอยู่ที่ช่วงราคา 2-5 ล้านบาท สำหรับคอนโดมิเนียมที่ราคาต่ำกว่า 1.8 ล้านบาท กลุ่มนี้ถึงแม้จะมีความต้องการมากแต่หนี้สินครัวเรือนและเครดิตของผู้กู้เอง ทำให้ไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้ สำหรับตลาดลักชัวรี่และไฮเอนด์ การขายเป็นไปอย่างช้า ๆ โดยกลุ่มผู้ซื้อคือคนต้องการอยู่จริงเป็นหลัก ดังนั้นการโอนกรรมสิทธิ์ไม่มีปัญหามากนัก
สำหรับทิศทางอสังหาริมทรัพย์โค้งสุดท้ายของปี มีการเปิดให้บริการเต็มรูปแบบของรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินส่วนต่อขยายหัวลำโพง หลักสอง ซึ่งเป็นการเปิดโอกาสให้การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ขยายตัวออกไปในทำเลใหม่ๆ ทำให้เกิดทำเลในการทำธุรกิจการค้าและการอยู่อาศัยเกิดใหม่มากขึ้นและสามารถเชื่อมต่อกับเขตธุรกิจใจกลางเมือง มีผู้ประกอบการพยายามหาที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยหลายราย แต่การหาที่ดินย่านนั้นค่อนข้างยากและราคาสูงมาก
บริเวณถนนอิสรภาพ เป็นอีกหนึ่งทำเลที่ได้รับความสนจากนักลงทุนหรือนักพัฒนาโครงการ เพราะเป็นทำเลที่เชื่อมต่อไปยังทำเลอื่น ๆ คาดว่าในอีกไม่ช้า ทำเลนี้จะเป็นทำเลที่มีโครงการคอนโดมิเนียมที่พัฒนาใหม่ขึ้นอีกจำนวนมาก ทำเลปลายรถไฟฟ้าที่เป็นแหล่งชุมชน ไม่ว่าจะเป็นรามคำแหง มีนบุรี บางแค ก็ล้วนแต่เป็นทำเลที่น่าสนใจทั้งสิ้น เนื่องจากมีคนอยู่อาศัยประเภทอพาร์ตเมนท์มาก และนั่นคือโอกาสของนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์นั่นเอง
โครงการประเภทมิกซ์ยูส ที่กำลังมาแรงในช่วงนี้ โครงการที่มีสิ่งอำนวยความสะดวกครบทุกอย่าง ให้พื้นที่ในแต่ละส่วนที่เกื้อหนุนซึ่งกันและกัน อย่างสามย่านมิตรทาวน์ ที่มีทั้งคอมมูนิตี้มอลล์ สำนักงาน โรงแรม คอนโดมิเนียมลิสต์โฮลด์ และสถานที่จัดการประชุมขนาดใหญ่ใจกลางเมือง ทำให้เป็นที่สนใจของคนในย่านนั้น
การเปลี่ยนแปลงที่ชัดเจนในช่วงต่อจากนี้ คือ การขยับ Sector จากคอนโดมิเนียมมาเป็นบ้านแนวราบ และการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนจะมีมากขึ้นเรื่อย ๆ ผู้ประกอบการเริ่มหาที่ดินเพื่อทำโครงการ ลีสโฮลด์และมิกซ์ยูส เพื่อผสมผสานผลตอบแทนจากการลงทุนทั้งระยะสั้น และระยะยาวให้เหมาะสมที่สุด การพัฒนาโครงการในทำเลต่างจังหวัด โดยเฉพาะอย่างยิ่งในแถบ EEC ซึ่งแต่ละจังหวัดก็มีจุดเด่นแตกต่างกันไม่ว่าจะเป็น ชลบุรี ระยอง หรือ ฉะเชิงเทรา
นอกจากนี้การที่ค่าเงินบาทแข็งตัว จะทำให้มีการชะลอตัวลงของการลงทุนทางด้านต่างชาติ แต่ในขณะเดียวกันก็เป็นการเพิ่มโอกาสในการลงทุนในต่างประเทศสำหรับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ไทยเช่นเดียวกัน สรุปแล้ว สำหรับทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงที่เหลือของปี คาดว่าหลายๆ บริษัทต้องเร่งระบายสินค้าที่มี และปรับแผนการลงทุนไปสู่ธุรกิจที่ก่อให้เกิดรายได้ระยะยาวมากขึ้น และสุดท้ายนี้หากรัฐมีมาตรการเข้ามาช่วย เช่น เรื่องภาษีโอนหรือภาษีธุรกิจเฉพาะของบ้านมือสองก็จะช่วยให้ตลาดเติบโตได้ดียิ่งขึ้น