ไขข้อสงสัย คอนโดมิเนียมปล่อยเช่ารายวันคืออะไร ทำแล้วผิดกฎหมายจริงหรือ?

คอนโดมิเนียม เป็นอสังหาริมทรัพย์อย่างหนึ่งที่นักลงทุนนิยม ไม่ว่าจะเป็นการซื้อเพื่อเก็งกำไรขายต่อ หรือการซื้อแล้วปล่อยเช่ารายเดือน แต่ยังมีอีกรูปแบบหนึ่งในการทำรายได้จากคอนโด คือการปล่อยเช่าคอนโดรายวัน โดยเฉพาะการปล่อยผ่านแอพลิเคชั่นออนไลน์ เช่น airbnb เพราะในโลกยุคดิจิตอลที่เทคโนโลยีเข้ามามีบทบาทมากขึ้นกับวิถีชีวิตของผู้คน ในทุกๆด้าน นักเดินท่องเที่ยวสามารถเลือกที่พักปลายทาง เลือกโปรโมชั่น ได้อย่างเสรี ทำให้การจองที่พักผ่านแอพลิเคชั่นเป็นที่นิยมของนักท่องเที่ยวอย่างมาก การนำคอนโดมาปล่อยเช่ารายวันจึงกลายเป็นทางเลือกที่น่าสนใจสำหรับนักลงทุน

ข้อดี ของการเช่าห้องพักคอนโดรายวัน สำหรับนักท่องเที่ยว นอกจากความสะดวกแล้ว ยังมีเรื่องของทำเลที่ตั้ง ราคา และสิ่งอำนวยความสะดวก ที่เมื่อลองคำนวณดูแล้ว เช่าคอนโดรายวันอาจคุ้มค่ากว่าการพักโรงแรมหลายๆแห่ง สำหรับเจ้าของห้องผู้เป็นนักลงทุน ก็มีความสะดวกในการเข้าถึงกลุ่มลูกค้าได้ง่าย และรวดเร็วกว่าการขาย หรือปล่อยเช่ารายเดือน รวมถึงผลตอบแทนจากการปล่อยเช่ารายวัน ก็อยู่ในเกณฑ์ที่สูงกว่าค่าเช่ารายเดือนอีกด้วย ทั้งนี้ ขึ้นอยู่กับทำเล ขนาดห้องพัก และฤดูการท่องเที่ยว

ส่วน ข้อเสีย คือ การที่รูปแบบของคอนโดมิเนียมไม่ได้ถูกออกแบบมาให้ใช้งานสำหรับเช่าพักรายวัน ทำให้เกิดผลกระทบที่ไม่ดี ต่อลูกบ้านคนอื่นๆที่ซื้อหรือเช่าอยู่อาศัยแบบประจำ เพราะการมีคนแปลกหน้าเข้า-ออกคอนโดบ่อยๆ อาจเป็นความเสี่ยงและเกิดความรู้สึกไม่ปลอดภัยต่อลูกบ้านคนอื่นๆ รวมถึงพฤติกรรมของผู้พักระยะสั้น ที่มักจะไม่เข้าใจ หรือไม่เคารพกฎระเบียบของคอนโด อาจจะทำให้เดือดร้อนหรือเสียหายทั้งต่อลุกบ้านคนอื่น และต่อทรัพย์สินส่วนกลางของคอนโดได้

ซึ่งประเด็นข้อเสียนี้เอง ที่ทำให้เกิดการร้องเรียน และเป็นที่ถกเถียงกันว่า การปล่อยเช่าคอนโดแบบรายวันนี้ ทำได้จริงหรือ? ผิดกฎหมายหรือเปล่า?

จากการที่มีบุคคลออกมาร้องเรียนเรื่องการปล่อยเช่าคอนโดแบบรายวัน ทำให้มีการกล่าวอ้างว่าการปล่อยเช่าคอนโดรายวันอาจเป็นการกระทำที่ผิดกฎหมาย หลักๆอย่างน้อย 2 ข้อ คือ พ.ร.บ.โรงแรม พ.ศ.2547 เนื่องจากไม่ได้ทำการจดทะเบียนประกอบกิจการโรงแรมอย่างถูกต้อง ไม่ได้มีการคุ้มครองผู้บริโภคตามข้อบังคับโรงแรม และผิด พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 เนื่องจากนิติบุคคลคอนโดมีหน้าที่ดูแลได้เพียงพื้นที่ส่วนกลางเท่านั้น ไม่ครอบคลุมถึงห้องพัก และผิดมาตรา 65 เพราะการนำอาคารซึ่งขออนุญาตเป็นคอนโด มาทำเป็นโรงแรม อาจเข้าข่ายเรื่องการก่อสร้าง ดัดแปลง หรือเคลื่อนย้ายอาคาร ซึ่งต้องได้รับอนุญาตจากเจ้าพนักงานท้องถิ่นก่อน

นอกจากนี้ยังมี พ.ร.บ.คนเข้าเมือง พ.ศ.2522 ที่ว่าเจ้าบ้าน หรือเจ้าของ ซึ่งรับคนต่างด้าวเข้าพักอาศัย จะต้องแจ้งข้อมูลผู้อาศัยต่อเจ้าหน้าที่ ตม. ในท้องที่ภายใน 24 ชั่วโมง นับจากเวลาเข้าพัก และก็มีกฎหมายภาษี ที่ผู้ปล่อยเช่ามีภาระทางภาษีที่จะต้องจ่ายภาษีมูลค่าเพิ่มและภาษีโรงเรือนด้วย

โดยประเด็นกฎหมายต่างๆที่ถกเถียงกันนี้ เราได้ทำการสรุปสั้นๆแล้ว คือ…

1. พ.ร.บ.โรงแรม พ.ศ.2547 ถือว่าไม่ผิด เพราะห้องชุดที่เจ้าของทำการซื้อแล้ว ถือเป็นทรัพย์สินส่วนบุคคล การที่เจ้าของจะนำห้องออกให้เช่าเป็นแบบรายวัน มิได้หมายความว่าห้องชุดนั้น จะแปรเปลี่ยนสภาพเป็นกิจการโรงแรมแต่อย่างใด แต่สามารถปล่อยเช่าได้ไม่เกิน 4 ห้อง ต่อ 1 เจ้าของ(เพราะเกิน 4 ห้อง จะเข้าข่ายกิจการโรงแรม)

2. พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 การนำห้องชุดคอนโดมาปล่อยเช่ารายวัน มิได้เข้าข่ายเกี่ยวข้องกับการก่อสร้าง ดัดแปลง หรือเคลื่อนย้ายอาคารแต่อย่างใด ส่วนระเบียบการจัดการของนิติบุคคล เป็นเรื่องที่สามารถประชุมเจ้าของร่วมและตกลงกันเองได้ภายในคอนโด

3. ผู้ที่จะทำการปล่อยเช่าคอนโดแบบรายวัน หากเป็นผู้เช่าชาวต่างชาติ เจ้าของจะต้องดำเนินการแจ้งหน่วยงานตรวจสอบคนเข้าเมือง(ตม.) ให้ถูกต้องตามระเบียบภายใน 24 ชม.นับจากเวลาเข้าพัก เหมือนกับโรงแรมทั่วไปที่ต้องทำเช่นกัน

4. เมื่อมีการปล่อยเช่า เท่ากับเกิดรายได้ ผู้ปล่อยเช่าต้องทำการแสดงรายได้และเสียภาษีต่อกรมสรรพากรให้ถูกต้องตามกฎหมาย

ดังนั้น หากเจ้าของห้องพัก จะทำการปล่อยเช่าคอนโดแบบรายวัน ก็สามารถทำได้ เพียงแต่ต้องทำให้ถูกระเบียบของหน่วยงานตรวจสอบคนเข้าเมือง และเสียภาษีต่อกรมสรรพากรอย่างถูกต้อง แต่ทั้งนี้แม้จะไม่ผิดกฎหมายโดยตรง แต่การปล่อยเช่าคอนโดก็ยังเป็นประเด็นที่อาจสร้างความเดือดร้อนต่อลูกบ้านคนอื่นๆในคอนโดได้ ในทางที่ดีหากลูกบ้านต่างไม่ต้องการให้คอนโดที่พักอาศัยถูกนำไปปล่อยเช่าแบบรายวัน ทางนิติบุคคลควรทำการประชุมเจ้าของร่วมทั้งหมด และทำการแก้ไขเพิ่มเติมข้อบังคับเกี่ยวกับการใช้หรือการจัดการทรัพย์ส่วนกลางตาม พ.ร.บ.อาคารชุด มาตรา 49 โดยมีมติร่วมกันเพื่อออกข้อบังคับ ห้ามมิให้ลูกบ้านนำห้องออกให้เช่ารายวันกับนักท่องเที่ยวต่างชาติได้ เพื่อความสงบเรียบร้อยในการจัดการ และความสบายใจของลูกบ้านที่ใช้งานและเป็นเจ้าของร่วมกันภายในคอนโดมิเนียมนั้นๆเอง

เรียบเรียงโดย : KOBKID.com

ที่มา :

http://www.bangkokbiznews.com/blog/detail/640357

https://pantip.com/topic/34802904

ความคิดเห็น