CBRE ฟันธง อีก 5 ปี ลุมพินี แลนด์มาร์กใหม่ของกรุงเทพฯ หลัง 3 บิ๊กโปรเจกต์ วันแบงคอก-หลังสวนวิลเลจ-ดุสิตธานี สร้างเสร็จ

CBRE ฟันธง อีก 5 ปี “ลุมพินี” แลนด์มาร์กใหม่ กทม. หลัง 3 โครงการใหญ่ วันแบงคอก-หลังสวนวิลเลจ-โครงการกลุ่มดุสิตธานี ขณะที่โซนติดริมแม่น้ำเจ้าพระยา ฝั่งเจริญกรุง อนาคตแลนด์มาร์กใหม่ ด้าน ส.ธุรกิจบ้านจัดสรรชี้ระบบรางพลิกโฉม กทม.- ต่างจังหวัดเกิดเมืองศูนย์กลางใหม่ในภูมิภาค

วานนี้ (21 กันยายน 60) บริษัท ทูมอร์โร กรุ๊ป จำกัด และเว็บไซต์ พร็อพทูมอร์โร จัดงานสัมมนาภายใต้หัวข้อ “Bangkok’s New Landmark แนวโน้มกรุงเทพเมืองใหม่จากแลนด์มาร์กใหม่” โดยนางสาวอลิวัสสา พัฒนถาบุตร กรรม- การผู้จัดการ บริษัท ซีบีอาร์อี จำกัด กล่าวว่า ภายใน 5 ปีข้างนี้หน้าแลนด์มาร์กของกรุงเทพฯจะเปลี่ยนไปในอีกรูปแบบหนึ่ง ปัจจุบันมองแลนด์มาร์กแค่ตัวอาคารที่มีรูปร่าง สะดุดตา โดยทำเลแรกที่จะเป็นแลนด์มาร์คคือ บริเวณรอบสวนลุมพินี เพราะมีโครงการขนาดใหญ่ถึง 3 โครงการจะเกิดขึ้น คือ โครงการ วันแบงคอก มีพื้นที่ 104 ไร่ อยู่ตรงหัวมุมวิทยุ ตัดพระราม 4, โครงการหลังสวนวิลเลจ มีเนื้อที่ 56 ไร่ ของสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ และโครงการของกลุ่มโรงแรมดุสิตธานี หัวมุมถนนสีลม ขนาด 23 ไร่

“เมื่อโครงการทั้ง 3 เสร็จสมบูรณ์ ทำให้สวนลุมเป็นนิวแลนด์มาร์กใหม่ของกรุงเทพฯทำเลแรก เพราะด้วยพื้นที่ ตรงนี้อยู่ริมถนนใหญ่ ได้เอฟเออาร์เต็ม สามารถสร้างอาคารขนาดสูงได้เต็มที่ จึงสามารถพัฒนาเป็นมิกซ์ยูสเต็มรูปแบบ มีครบทั้งโรงแรม ที่อยู่อาศัย คอมเมอร์เชียล” นางสาวอลิวัสสากล่าว

ในอีก 5 ปีข้างหน้า เมื่อโครงการดังกล่าวสร้างเสร็จ จะทำให้พื้นที่สำนักงานเพิ่มขึ้นมาก จากปัจจุบันอยู่ 4.4 ล้านตรม.เพิ่ม 7.85 แสนตร.ม. รวมเฉพาะแค่วันแบงคอก เฟสเดียว ส่วนรีเทลปัจจุบันมีพื้นที่รวม 1.5 แสนตร.ม. เพิ่มขึ้นอีก 2.85 แสนตร.ม. หรือ 9% ในอีก 5 ปีข้างหน้า และจะมีโรงแรมเพิ่มขึ้นอีก 18%

ในอนาคตทำเลที่จะพัฒนาเป็นแลนด์มาร์กได้ คือ โซนติดริมแม่น้ำเจ้าพระยา ฝั่งเจริญนคร และเจริญกรุง ซึ่งมีจุดเด่นของทำเลที่มีคาแร็กเตอร์ที่ไม่เหมือนใคร สังเกตว่าคอนโดมิเนียมติดริมแม่น้ำจริงๆ เมื่อพัฒนาออกมาขายได้ 100% นอกจากนี้ยังมีรถไฟฟ้าสายสีทองที่เชื่อมในเมืองกับฝั่งธน

นางสาวอลิวัสสา กล่าวต่อว่า นอก จากนี้พื้นที่น่าสนใจ มีหลายพื้นที่ เช่น พื้นที่มักกะสัน จะเปิดการประมูลเร็วๆ นี้ ต้องดูว่าผู้ประมูลทำรูปแบบออกมาอย่างไร และใครจะเข้าร่วมประมูล  พื้นที่พระราม 9 มีโครงการ ซุปเปอร์ทาวเวอร์ พื้นที่ สุขุมวิท บางนา มีโครงการ แบงคอก มอลล์ เชื่อมต่อไปสุวรรณภูมิ

นางสาวก่องกนก เมนะรุจิ นักวิเคราะห์นโยบายและแผนชำนาญการพิเศษหัวหน้ากลุ่มยุทธศาสตร์และแผนการ ขนส่งทางรางสำนักงานนโยบายและแผน การขนส่งและจราจร หรือ สนข. กล่าวว่า การพัฒนาโครงข่ายคมนาคมขนส่งมวลชน ไปพร้อมกับการพัฒนาพื้นที่รอบโครงข่ายและสถานีจะสามารถควบคุมทิศทางการพัฒนาเมือง จะสามารถควบคุมทิศทางการพัฒนาเมืองให้เกิดความกระชับและมีการใช้ประโยชน์ที่ดินที่มีความหนาแน่นได้อย่างมีประสิทธิภาพ

ขณะที่ผังเมืองใหม่ที่จะประกาศใช้ในปี 2561 ที่ทำให้การพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ในรัศมี 600 เมตรจากสถานีรถไฟฟ้ามีประสิทธิภาพและมีความหนาแน่นมากยิ่งขึ้น อาทิ หากพัฒนาภายใน รัศมี 600 เมตรจะได้โบนัส FAR เพิ่มขึ้น 20% หรือกรณีมีพื้นที่สีเขียวเพิ่มขึ้นจากกฎหมายกำหนดก็จะได้รับโบนัสเพิ่มเช่นเดียวกัน นอกจากจะเอื้อต่อผู้ประกอบการ ที่อยู่ในรัศมี 600 เมตรแล้วยังทำให้เกิดการพัฒนาอื่นๆ ตามมาในรัศมี 12 กิโลเมตร

ที่ผ่านมารัฐบาลได้มอบหมายให้กระทรวงมหาดไทยร่างผังเมืองมหานครกรุงเทพและจังหวัดโดยรอบ เพื่อเป็นผังเมืองชี้นำในการพัฒนาให้เป็นทิศทางเดียวกัน จากเดิมที่ต่างคนต่างทำจนเกิดความไม่เท่าเทียม เช่นบนถนนเส้นเดียว กันแต่เป็นคนละจังหวัด สัดส่วน FAR ก็จะไม่เท่ากัน

นอกจากนี้ คณะรัฐมนตรีได้มอบหมายให้ สนข.ไปศึกษาและพิจารณาบรรจุโครงการระบบขนส่งมวลชนระบบรองของกรุงเทพมหานครใน M-Map 2 จำนวน 3 โครงการ คือ สายสีเทา จากวัชรพลสะพานพระราม 9 ระยะทาง 26 กิโลเมตร สายบางนา-สุวรรณภูมิ เป็นระบบขนส่งมวลชนเบา และสายสีทอง จากสถานีรถไฟฟ้ากรุงธนบุรี-เขตคลองสาน-ถนนประชาธิปก ระยะทาง 2.7 กิโลเมตร

คณะรัฐมนตรีได้มีมติเห็นชอบตามแผนแม่บทระบบขนส่งมวลชนทางรางในกรุงเทพมหานครและปริมณฑล(M-MAP 1) ที่ให้มีการสร้างรถไฟฟ้า 12 สาย ให้เสร็จภายในปี 2572 โดยเร่งรัดให้เร่งดำเนิน การใน 10 สายหลัก ระยะทาง 464 กิเลเมตร 312 สถานี ครอบคลุมพื้นที่ 680 ตารางกิโลเมตร รองรับประชาชน 5.13 ล้านคน ประกอบด้วยโครงข่ายหลัก 8 เส้นทาง โครงข่ายรอง 2 เส้นทาง ขณะนี้ได้เปิดดำเนินการไปแล้ว 5 โครงการระยะทาง 110.5 กิโลเมตร(23.81%) อยู่ระหว่าง การก่อสร้าง 6 โครงการ ระยะทาง 120.4 กิโลเมตร(25.94%) โครงการประกวดราคาเสร็จสิ้น เตรียมการก่อสร้างในปีนี้ 6 โครงการ ระยะทาง 64.9 กิโลเมตร (19.98%) โดย ครม.เห็นชอบการคัดเลือกเอกชนไปแล้วเมื่อ 30 พ.ค.)

ส่วนโครงการที่อยู่ระหว่างเสนอคณะรัฐมนตรีอนุมัติในปีนี้อีก 7 โครงการ รวมระยะทาง 97.6 กิโลเมตร (21.03%) ประกอบด้วย สายสีแดงเข้มช่วงรังสิต-มธ. รังสิต ระยะทาง 10 กิโลเมตร สายสีแดงอ่อน ช่วงตลิ่งชัน-ศาลายา ระยะทาง 14 กิโลเมตร สายสีน้ำเงิน ช่วงบางแค-พุทธมณฑลสาย 4 ระยะทาง 8 กิโลเมตร สายสีเขียวเข้มช่วง คูคต-ลำลูกกา ระยะทาง 6.8 กิโลเมตร สายใหม่ ARL ระยะที่ 1 พญาไท-บางซื่อ ระยะที่ 2 บางซื่อ-ดอนเมือง รวมระยะทาง 21.8 กิโลเมตร สายสีส้ม ช่วงศูนย์วัฒนธรรมฯ-บางขุนนนท์ ระยะทาง 13.4 กิโลเมตร สายสีม่วง ช่วงเตาปูนราษฎร์บูรณะ ระยะทาง 23.6 กิโลเมตร และยังไม่ได้ดำเนินการอีก (9.75%) อย่างไรก็ตาม ในปี 2562 จะเปิดให้บริการระยะทาง 140.2 กิโลเมตร ปี 2564 เปิดให้บริการ 326.4 กิโลเมตร ปี 2572 เปิดให้บริการ ระยะทาง 418.9 กิเลมตร รวม 464 สถานี ซึ่งผู้ประกอบการควรพิจารณาลงทุนตามแนวรถไฟฟ้าและสถานีรถไฟฟ้าที่มีศักยภาพ

ระบบรางพลิกโฉมเกิดเมืองศูนย์กลางใหม่

ด้านนายอิสระ บุญยัง นายกกิตติมศักดิ์ สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร และกรรมการ ผู้จัดการบริษัทกานดา พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด กล่าวว่า การพัฒนาโครงข่ายระบบรางจะเป็นปัจจัยสำคัญที่ทำให้กรุงเทพฯ สามารถเติบโตไปได้อีกมาก นอกจากนี้การขยายระบบรางไปยังเส้นทางต่างจังหวัดยังทำให้จังหวัดที่เส้นทางรถไฟฟ้าผ่านมีการขยายตัวและเจริญเติบโตมากขึ้นเช่นกัน นอก จากนี้ยังทำให้เกิดเมืองศูนย์กลางที่กระจาย ตัวออกไปยังภูมิภาคแทนกรุงเทพฯ เพียงแห่งเดียว อาทิ ภาคตะวันออกที่รัฐบาลสนับสนุนให้เกิดโครงการระเบียงเศรษฐกิจ ภาคตะวันออก ซึ่งจะมีทั้งระบบราง การขยายสนามบินอู่ตะเภาให้เป็นสนามบินนานา ชาติ ท่าเรือน้ำลึกแหลมฉบังซึ่งจะยกเลิกท่าเรือคลองเตยไปใช้ที่แหลมฉบังแทน

การขยายเส้นทางรถไฟฟ้าจะทำให้การพัฒนาออกไปยังนอกเมืองมากขึ้น แต่จำนวนที่ดินที่นำมาพัฒนาจำนวนเท่าเดิม หาก อัตราส่วนพื้นที่อาคารต่อพื้นที่ดิน หรือ Floor Area Ratio : FAR ไม่เปลี่ยนที่ดินที่จะนำมาพัฒนาใหม่ก็จะน้อยลง แม้ว่าจะพัฒนาไกลออกไปเพื่อให้สามารถพัฒนาที่อยู่อาศัยได้ในราคาถูกลง แต่พื้นที่รอบนอก FAR กลับต่ำลงตามจึงไม่ได้ช่วยให้ราคาลดลงได้

ที่มา : ผู้จัดการรายวัน 360 องศา

วันที่ 25 กันยายน 2560

ความคิดเห็น