โปรดทราบ! คุณกำลังอ่านเนื้อหาจากเว็บไซต์เก่า ลิงก์หรือการใช้งานอื่นๆจะไม่สามารถใช้งานได้
ตลาด คอนโด ครึ่งปีหลังเตือนเสี่ยงโหมเปิดโครงการ
ลงเมื่อ 21-07-2014 00:16:43

ผู้ประกอบการอสังหาฯ ฟันธงตลาดคอนโดครึ่งปีหลังฟื้น แต่ทั้งปียังติดลบ 30% ระบุ ตลาดระยะสั้น ต้องระวังเรื่องเสถียรภาพทางการเมือง ขณะที่ตลาดระยะยาวสดใส ด้านตลาดต่างจังหวัดยังเสี่ยง เหตุซัพพลายล้น แนะปรับตัวตามสถานการณ์
วันที่ 17 ก.ค.57 สมาคมอาคารชุดไทย จัดสัมมนา "ผ่ากลยุทธ์กระตุ้นตลาดคอนโด" ถึงภาวะตลาดคอนโดมิเนียม และการปรับกลยุทธ์ครึ่งปีหลัง โดยประเมินว่าครึ่งปีหลังตลาดคอนโดมิเนียมจะฟื้นกลับมา แต่ต้องระวังตกหลุมอากาศ จากภาวะไม่นิ่งของการเมือง
นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทย และกรรมการผู้จัดการ สายงานธุรกิจคอนโดมีเนียม บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) คาดการณ์ว่า ตลาดคอนโดมีเนียมจะกลับมาฟื้นตัวในช่วงครึ่งปีหลัง หลังจากที่สถานการณ์การเมืองคลี่คลายและความเชื่อมั่นผู้บริโภคฟื้นกลับมา โดยเห็นจากผู้ประกอบการกลับมาปิดตัวโครงการใหม่ออกมามากขึ้น จากช่วงไตรมาสแรก มีคอนโดมีเนียมเปิดใหม่ 12,358 ยูนิต มูลค่า 26,183 ล้านบาท มีอัตราการขายได้เพียง 38% คิดเป็นมูลค่า 9,883 ล้านบาท เป็นอัตราการขายต่ำที่สุดในช่วง 8 ไตรมาสที่ผ่านมา ส่วนไตรมาสที่ 2 มีคอนโดมีเนียมเปิดใหม่เพิ่มขึ้นจากช่วงไตรมาสแรก อยู่ที่ 12,299 ยูนิต มูลค่า 28,246 ยูนิต ทั้งมีอัตราการขายเพิ่มขึ้นเป็น 52% มูลค่ากว่า 14,821 ล้านบาท
อย่างไรก็ดี ประเมินว่า ภาพรวมตลาดคอนโดปีนี้ จะยังคงเติบโตติดลบ 30% คิดเป็นมูลค่าประมาณ 1.4 แสนล้านบาท จากปีที่แล้วตลาดมีมูลค่า 1.9 แสนล้านบาท (มูลค่าหายไป 5 หมื่นล้านบาท) แต่ไม่น่าเป็นห่วงเพราะถือป็นการปรับสู่ภาวะสมดุลของตลาด เนื่องจากในช่วง 2 ปีที่ผ่านมามีการเปิดตัวค่อนข้างมาก โดยเฉพาะในปี 2556 ที่มีการเปิดตัวโครงการใหม่จำนวนมากถึง 8.5 หมื่นยูนิต
"ตลาดคอนโด คัมแบ็คแน่นอนในครึ่งปีหลัง เพราะเป็นตลาดเรียลดีมานด์ แม้จะเป็นเรียลดีมานด์ที่อ่อนไหวก็ตาม ตอนนี้ตลาดคอนโดถือว่าผ่านจุดต่ำสุดมาแล้ว ถือว่าในครึ่งปีหลังตลาดกำลังเทคออฟขึ้นจากลานบิน" นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าว
ตลาดนิ่ง-อย่าโหมเปิดโครงการใหม่นายอธิป พีชานนท์ กรรมการบริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ขณะนี้แม้ว่าสถานการณ์การเมืองจะคลี่คลายและมีคณะรักษาความสงบแห่งชาติ (คสช.) เข้ามาบริหาร นโยบาย กฎระเบียบและมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจต่างๆ แต่การที่ยังไม่มีรัฐบาลใหม่เข้ามาบริหารประเทศ ทำให้ยังไม่มีผู้มาดำเนินนโยบายบริหารประเทศอย่างจริงจัง จึงกลายเป็นความเสี่ยงที่ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ต้องพึงระมัดระวังด้วยเช่นกัน แม้ว่าตลาดคอนโดในช่วงครึ่งปีหลังจะมีแนวโน้มฟื้นตัว แต่ไม่ควรที่โหมเปิดโครงการใหม่จนมากเกินไป เพราะอาจส่งผลให้เกิดการโอเวอร์ซัพพลายตามมา และจะต้องบริหารจัดการเรื่องต้นทุนต่าง ๆ เพื่อลดค่าใช้จ่ายในการดำดำเนินการไปพร้อมกัน
นอกจากนี้ สำหรับโครงการในตลาดต่างจังหวัดยังต้องให้ความระมัดระวัง เนื่องจากมีซัพพลายเข้าไปเป็นจำนวนมาก ในขณะที่ดีมานด์ไม่สามารถดูดซับได้ทัน เช่น เชียงใหม่ ภูเก็ต พัทยาฯลฯ อีกทั้งยังไม่มีปัจจัยมาเสริมกำลังซื้อหลังจากมีการจ่ายเงินในโครงการรับจำนำข้าวจบ ดังนั้นผู้ประกอบการที่ต้องการเข้าไปพัฒนาโครงการใหม่จึงต้องศึกษาข้อมูลและรอเวลาอย่างน้อย 1 ปี เพื่อให้ซัพพลายคงค้างในตลาดถูกดูดซับให้หมดเสียก่อน
"คอนโดเป็นสินค้าที่ขายก่อนการก่อสร้างแล้วเสร็จ ใช้ระยะเวลาในการก่อสร้างประมาณ 1-2 ปี แม้ว่าจะสามารถทำยอดขายได้ดีในช่วงแรก แต่ก็ไม่ได้หมายความว่าในช่วงโอนกรรมสิทธิ์จะโอนได้ทั้งหมด"
พบอัตราพักอาศัยคอนโดเพิ่มขึ้น
นายวิทการ จันทวิมล รองกรรมการผู้อำนวยการสายงานกลยุทธ์การตลาด บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า คอนโดในช่วงครึ่งปีแรกมีอัตราการเปิดตัวโครงการใหม่ลดลงประมาณ 40% เปรียบเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน เนื่องจากสถานการณ์ทางการเมืองทำให้ผู้ประกอบการชะลอเปิดตัวโครงการใหม่ และผู้บริโภคชะลอการซื้อลดลง แต่เชื่อว่าตลาดคอนโดในระยะยาวยังมีทิศทางที่ดี สามารถสนองผู้บริโภคที่มีไลฟ์สไตล์เปลี่ยนไป โดยเฉพาะตามแนวรถไฟฟ้า ซึ่งคาดว่าในครึ่งปีหลังตลาดคอนโดจะกลับมาฟื้นตัว
"จากการสำรวจพบว่า อัตราการอยู่อาศัยในคอนโดมีแนวโน้มเพิ่มมากขึ้น สะท้อนว่ายังมีความต้องการซื้อและอยู่อาศัยในคอนโดอย่างต่อเนื่อง โดยปี 2554 มีอัตรา 72.4% ปี 2555 อยู่ที่ 77.4% ปี 2556 อยู่ที่ 78.6% และช่วงไตรมาสแรกเพิ่มเป็น 79.8%" นายวิทการ กล่าว
นายสัมมา คีตสิน ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ กล่าวว่า ช่วงครึ่งปีหลัง ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีแนวโน้มปรับตัวดีขึ้นตามทิศทางของเศรษฐกิจในประเทศ โดยไม่ต้องมีมาตรการพิเศษเข้ามากระตุ้น เพราะส่วนหนึ่งจะได้ประโยชน์จากเม็ดเงินที่ไหลเข้าในตลาดทุนมากขึ้น ส่งผลให้กำลังซื้ออสังหาริมทรัพย์ปรับตัวเพิ่มมากขึ้น โดยคาดว่ายอดเปิดคอนโดมิเนียมในช่วงครึ่งปีหลังคาดว่าจะอยู่ที่ราว 3.3 หมื่นยูนิต ส่งผลให้ทั้งปีคาดว่าจะมีการเปิดตัวคอนโดมิเนียมใหม่ทั้งหมดราว 6.5 หมื่นยูนิต
เตือนผู้ประกอบการระวังตกหลุมอากาศ
นายโอภาส ศรีพยัคฆ์ กรรมการผู้จัดการบริษัท แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ช่วงครึ่งปีแรก ตลาดคอนโดได้รับผลกระทบจากสถานการณ์ทางการเมือง เนื่องจากผู้บริโภคไม่มั่นใจต่อสถานการณ์และชะลอการตัดสินใจซื้อ ทำให้บริษัทปรับตัว โดยเฉพาะการบริหารสภาพคล่องทางการเงิน รองรับการลงทุนในอนาคต เพราะการลงทุนคอนโดต้องใช้เงินทุนสัดส่วนกว่า 50% มาจากสถาบันการเงิน ซึ่งหากสถานการณ์มีความไม่ชัดเจน สถาบันการเงินย่อมเข้มงวดที่จะปล่อยสินเชื่อ ส่งผลกระทบต่อการเปิดตัวโครงการใหม่ และจะต้องบริหารสต็อกสินค้าเหลือขาย เพื่อแปลงมาเป็นรายได้ เสริมสภาพคล่อง
ทั้งนี้มีการเตรียมเงินสดสำรองเพื่อจ่ายให้กับผู้รับเหมา ในระยะ 6 เดือน และมีการขยายฐานลูกค้าในตลาดใหม่เพิ่มขึ้น เช่น ย่านมีนบุรี ลาดกระบัง เป็นต้น
นายอธิป กล่าวเสริมว่า ตลาดคอนโดในขณะนี้ยังคงต้องอาศัยความระมัดระวังในการเปิดโครงการใหม่ เนื่องจากใช้เงินลงทุนสูง อีกทั้งยังใช้ระยะเวลาในการก่อสร้างนาน 1-2 ปี โดยในระหว่างทางอาจประสบกับปัญหาด้านเงินทุน ทำให้ผู้ประกอบการรายเล็กที่มีเงินทุนไม่เพียงพอต้องเผชิญกับภาวะยากลำบาก ทางที่ดีผู้ประกอบการต้องดูความพร้อมของตนเองเป็นหลัก พร้อมกับดูช่องว่างทางการตลาดไปพร้อมกัน
"ตลาดในตอนนี้เปรียบเหมือนการขึ้นเครื่องบินที่อยู่ในช่วงรัดเข็มขัด คือต้องใช้ความระมัดระวัง เนื่องจากระหว่างทางอาจจะมีหลุมอากาศ การเปิดโครงการใหม่ต้องเป็นไปตามกระแสตลาด อย่าสร้างกระแส เพื่อต้องการขายสินค้า ควรพัฒนาโครงการตามความต้องการอย่างแท้จริง เพราะสุดท้ายก็ต้องมาดูที่ตัวเลขการโอนกรรมสิทธิ์"
แนะแบ่งเฟสลดเสี่ยง-ยืดหยุ่น
ด้าน นายประเสริฐ กล่าวว่า การอยู่รอดของผู้ประกอบการในช่วงนี้ต้องรู้จักการปรับตัว ต้องหยืดหยุ่น คอนโดเปิดแล้วหยุดไม่ได้ ควรแบ่งเฟสขนาดโครงการเพื่อลดความเสี่ยงให้สอดคล้องกับขนาดของตลาด คนที่มีที่ดินขนาดใหญ่ก็ควรแบ่งที่ดินทำโครงการมิกส์ยูสเพื่อลดความเสี่ยง
"แม้แต่พฤกษาเองยังต้องเปิดโครงการขนาดเล็กเพียงกว่า 100 ยูนิตเท่านั้น จากเดิมจะเปิดโครงการไม่ต่ำกว่า 1,000 ยูนิต" นายประเสริฐ เผย
สำหรับ นายวิทการ กล่าวว่า สิ่งสำคัญที่สุดของการเปิดตัวโครงการใหม่คือ เรื่องของโลเคชั่นให้เหมาะกับสินค้าที่มีอยู่ เพื่อให้ตรงกับความต้องการและรายได้ของผู้บริโภค ที่มีรายได้ปรับขึ้นเฉลี่ยปีละ 6-7% ในขณะที่ราคาต้นทุนการก่อสร้างอาทิ ที่ดิน วัสดุก่อสร้าง ปรับขึ้นเฉลี่ย 10-20% ต่อปี
ที่มา หนังสือพิมพ์กรุงเทพธุรกิจ
วันที่ 18 กรกฎาคม 2557

สมัครสมาชิก

อ่านเงื่อนไขการให้บริการ Terms & Conditions และ Privacy Policy
ยอมรับ และลงทะเบียนเพื่อสมัคร
ยอมรับ และสมัครง่าย ๆ ด้วย facebook